Как и где оформить разрешение на строительство жилого дома

Перед началом строительства частного жилого дома требуется провести подготовительный этап, включающий в себя разработку всей необходимой документации. Подобный подход закреплен на федеральном уровне действующим законодательством – «Градостроительным кодексом» и ФЗ No 169 «Об архитектурной деятельности в РФ».

Зачем создается проектная документация

Проекты частных домов любого типа описывают архитектуру здания, особенности устройства его важных узлов и используемые стройматериалы. Трехмерные изображения фасада помогут понять, как будет выглядеть строение в реальном ландшафте. Схемы и планы позволят представить здание изнутри, и точно рассчитать необходимое количество материалов, сроки и порядок проведения работ. Если начинать строительство без четко определенного плана, есть риск неправильно распределить смету, что приведет к простоям и излишним тратам.

Важно! Проект позволяет избежать и более серьезных и опасных ошибок: например, фундамент или перекрытия могут начать трескаться из-за неправильно распределенной нагрузки, а инженерные коммуникации не будут полноценно функционировать.

Когда оформляется разрешение на строительство

В определенных случаях допускается возведение жилья без получения разрешения. Прежде всего, это касается жилых домов, возводимых на участках, некоммерческого назначения – дачных и садово-огородных товариществ. В этом случае в действие вступает так называемая «дачная амнистия», в соответствии со ст. 8 ФЗ № 191 от в последней редакции от г. Согласно этому документу для ввода объекта в эксплуатацию и получения госрегистрации прав собственника достаточно будет кадастрового паспорта. Однако данная норма будет действовать только до г. Так что, если возведение дома не будет полностью закончено до этого срока, возникает необходимость получения разрешения. Также, имеется ряд частных случаев, требующих оформления в обязательном порядке:

  1. Если планируется продажа незавершенного сооружения. Для совершения сделки потребуется зарегистрировать объект, как незавершённое строительство. Такой статус предполагает получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома.
  2. Если в договоре с администрацией дачного кооператива, коттеджного поселка или управляющей компанией указано необходимость предоставления определенного перечня документов, в силу вступают требования договорных обязательств.
  3. Если строительство дома ведется на заемные средства (банковский кредит) или на материнский капитал.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.

Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:

  • перенос дверных или оконных проемов;
  • перенос или разборка перегородок,
  • устройство дополнительных санузлов и т. п.

Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации, обратившись напрямую или через МФЦ.

Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Читайте также:  Красивые дома. Топ-10 креативных проектов. Фото внутри и снаружи

Пример капремонта – замена кровли, водопровода, отопления, замена перегородок и т. п.

Отличительная черта реконструкции – изменение параметров дома, направленных на увеличение площади, этажности. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений.

НПА, регулирующие реконструкцию:

Где получают разрешение на строительство частного дома?

Для получения соответствующего акта требуется обратиться с заявлением к уполномоченным представителям организации градостроительной деятельности, компетентным в вопросах муниципальной собственности. Обращение подается в администрацию того района, которому подконтрольно землевладение, фигурирующее в вопросах застройки. В крупнонаселенных городах осуществить эту процедуру можно несколькими способами:

  • посредством обращения в филиал МФЦ;
  • при частном обращении в компетентные органы;
  • через Единый электронный портал государственных и муниципальных услуг в онлайн режиме.

Заявление может подавать:

  • землевладелец, имеющий на руках бумагу, удостоверяющую право собственности;
  • законный представитель собственника при наличии доверенности.

Немаловажным нюансом является то, что для застройки земель, отведенных под садоводства или дачные хозяйства, оформление дозволительных бумаг не предусмотрено, в то время как оно является обязательным условием при возведении строений на землевладениях частного вспомогательного хозяйства, персонального и малоэтажного жилищного строительства.

Капитальное строительство

Чтобы получить разрешение на строительство объектов капстроительства или реконструкции, помимо перечисленных выше правоустанавливающих документов на земельный участок и градостроительного плана, необходимо предоставить ряд других документов.

Прежде всего, это материалы, содержащиеся в проектной документации:

  • пояснительная записка;
  • схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостротельным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия ;
  • схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
  • схемы, отображающие архитектурные решения;
  • сведенья об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
  • проект организации строительства объекта капитального строительства;
  • проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.

Обязательным документом является положительное заключение экспертизы проектной документации. Если для объекта строительства статьей 49 ГрК РФ предусмотрена государственная экологическая экспертиза проектной документации, положительное заключение подаются вместе с заявлением.

Если застройщик получил разрешение на отклонение от допустимых параметров разрешенного строительства или реконструкции, такое разрешение необходимо прилагать к заявлению на получение разрешения на строительство.

При осуществлении реконструкции объекта, у которого имеется несколько правообладателей, к заявлению прилагается их согласие.

Более детально требования к предоставляемым документам изложены в части 7 статьи 51 ГрК РФ. В этой же статье, в части 10, указывается, что недопустимо требовать другие документы при оформлении разрешения на строительство, но разрешено подавать эти документы в электронной форме.

Проектная документация на строительство

Подготовка правильной проектной документации это одно из главнейших условий, нужное для получения разрешения на строительство.

Проектная документация должна в себя включать:

  • пояснительную записку;
  • план строительного сектора с указанием всех планируемых конструктивных особенностей;
  • план фундамента здания;
  • план этажей и помещений в доме;
  • план крыши строения;
  • план перекрытий;
  • план фасада дома;
  • подробное описание архитектурных, технологических, конструктивных и объемно-планировочных решений;
  • схемы организации систем инженерно-технического снабжения и коммуникаций (системы газо-, электро-, водоснабжения и отведения, отопления, вентиляции и т.д.)
  • план организации строительных работ.

Особенности проектной документации для строительства частного дома:

  • госэкспертиза проекта строительства не требуется в случае, если планируется постройка дома до трех этажей для индивидуального пользования семьей;
  • строящейся дом должен включать в себя как минимум одно жилое помещение (для зала площадь должна составлять не менее 12 кв.м, для спальни – не менее 8 кв.м);
  • площадь кухни – не менее 6 кв.м (если предполагается котел отопления – не менее 8 кв.м);
  • раздельный санитарный узел (ширина туалета – не менее 80 см, ванной – не менее 1,5 м);
  • ширина коридоров – не менее 85 см;
  • высота всех основных комнат – от 2,7 м;
  • удаление строения от граничной линии улиц – от 5 м;
  • удаление строения от рубежей соседних земельных участков и линий проездов – от 3 м;
  • обязательное полное инженерно-коммуникационное обеспечение.
Читайте также:  Виды перепланировки квартир, идеи, примеры

После разработки проекта будущего строительства он должен пройти согласование в следующих структурах:

  • служба санитарно-эпидемиологического контроля;
  • органы пожарной безопасности;
  • службы ЖКХ (согласование ТУ систем обеспечения).

Наши преимущества по разработке архитектурного проекта

Заказать индивидуальный проект коттеджа можно в нашей компании на выгодных для клиента условиях. Мы не только составим всю необходимую документацию, но и получим разрешение на реализацию задуманного у контролирующих официальных органов.

В проекте будут учтены все пожелания заказчика, а также действующие нормативы строительных работ. Мы индивидуально подходим к выполнению данного подготовительного этапа. Клиент может получить как весь комплекс документации, включающий в себя конструктивные решения и рабочую документацию.

Стоимость услуг зависит от объема выполняемых работ. Архитектурного проекта (АР) в большинстве случаев оказывается достаточно для получения разрешения на строительство и разработки рабочей сметы. АР обходится дешевле разработки полного проекта. Мы всегда учитываем финансовые возможности застройщика и предлагаем ему рациональное расходование бюджета, отведенного на строительство. Образец договора на проектирование дома вы можете посмотреть тут.

Если заказчик подписывает с нашей компанией договор на строительные работы, то архитектурный проект мы для него разрабатываем бесплатно.

Этапы

Процесс получения разрешения и возведения объекта ИЖС или другой недвижимости проходит в несколько этапов:

  • Получение информации по интересующему вопросу.
  • Оформление Акта, разрешающего использование земельного участка под строительство. Стоит учесть, что такой документ действует в течение года с момента предоставления.
  • Получение заключения от эксперта, а также разрешения на строительство.
  • Оформление ордера, позволяющего провести необходимый комплекс работ.
  • Регистрация нового сооружения в государственных органах.
  • Ввод здания в эксплуатацию, а также проведение его техинвентаризации.

Срок действия и прекращение разрешения

Полученное в 2017 году разрешение на строительство индивидуального жилого дома остается действительным 10 лет. Этого срока достаточно, чтобы завершить работы по возведению строительного объекта (возможно, реконструкции).

При необходимости можно временно заморозить строительные работы – разрешение на строительство дома ижс остается в силе в течение 10 лет Источник

Застройщик должен в течение 10 рабочих дней после получения согласования представить органу, его выдавшему, дополнительную документацию об этажности, инженерных сетях, площади объекта и т. д.

Действие документа будет приостановлено на время, если:

  • спецработы выполняются без требуемого на то разрешения;
  • возникла угроза здоровью и жизни людей;
  • нарушены права пользования соседскими земельными участками.

Если нарушения устранены полностью (на это отводится от 10 до 90 дней), действие разрешения возобновляется. Однако сроки, отведенные на строительство, не переносятся.

Срок действия можно продлить максимум на 3 месяца, если строительные работы уже начаты.

Для этого надо откорректировать календарный план и вместе с остальной документацией передать учреждению, выдававшему разрешение. Сделать это необходимо за 60 дней до окончания утвержденного срока.

Если строительные работы уже ведутся, то при необходимости можно продлить утвержденные сроки можно на 3 месяца Источник

Возможна полная отмена действия разрешительного документа, если

  • не устранены причины, по которым разрешение было приостановлено;
  • продолжение работ возобновило угрозу населению;
  • наносится ущерб инженерным сетям;
  • нарушаются градостроительные, санитарные или строительные нормы;
  • выявляются значительные нарушения проекта;
  • игнорируются договорные обязательства при выполнении строительных или реконструкционных работ;
  • оказалось недостаточно трех месяцев, чтобы устранить нарушения, угрожающие жизни и здоровью людей.

Для возобновления работ в таких случаях придется получать новое разрешение.

Читайте также:  Газобетон или кирпич для строительства дома

Нужно ли разрешение на строительство дома на собственном участке в году?

Прежде чем начать строительство дома, необходимо обратиться в уполномоченный орган с уведомлением о начале строительства, в котором следует указать все параметры дома, и иными документами.

Обязанность застройщика получать разрешительную документацию на строительство прописана в ст. 51 и ст. 51.1. Градостроительного Кодекса РФ.

  Разрешение представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации (план) требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории при осуществлении строительства и иных случаях.

Получение разрешения на строительство объекта — необходимая на сегодняшний день процедура, которая позволит не только вести строительство в установленном законом порядке и избежать штрафов, но и своевременно ввести объект в эксплуатацию. 

ЗАБЛУЖДЕНИЯ при строительстве дома:

  1. «разрешение на строительство не требуется, так как его отменили»

    В связи с внесением изменений в градостроительный кодекс, теперь не требуется получать разрешение на строительство и разрешение на ввод.  Вместо разрешений вводится уведомительный порядок начала и окончания строительства объекта ИЖС и садовых домов (то есть по-прежнему необходимо информировать уполномоченный орган, но посредством уведомления о начале/завершении строительства). 

     

  2. «разрешение на строительство не требуется, так как земля в собственности»

    Не важно, строите ли Вы на собственном участке или на арендованном, разрешение необходимо. Без него Вы не поставите дом на кадастровый учет и не зарегистрируете на него право собственности. 

     

  3. «разрешение не обязательно, так как участок для ИЖС/ЛПХ, т.е.  выделен для строительства дома» 

    Уведомление (разрешение) обязательно к получению на земельных участках под ИЖС, ЛПХ, МЖС ( Градостроительного Кодекса РФ) 

     

  4. «разрешение не нужно, так как действует дачная амнистия»

    В том виде, в котором дачная амнистия происходила ранее, предлагая упрощенный порядок оформления прав собственности на дом, с 1 марта 2018 года оформление домов происходит в общем порядке (необходимо направить в уполномоченный орган уведомление об объекте строительства, привлечь кадастрового инженера. Единственная привилегия — на частные дома не требуется делать ввод в эксплуатацию).

    До 1 марта 2019 года уведомлять о строительстве и реконструкции домов, построенных на участках под садоводство и огородничество дачное хозяйство не требуется. До этой даты регистрация объектов происходит на основании технического паспорта, где имеется декларация на объект недвижимости.

     

  5. «разрешение не нужно, т.к. все соседи/знакомые оформили когда-то жилое дом без разрешения на строительство»   

Чем может быть ПОЛЕЗНА процедура получения разрешения на строительство?

1. Во-первых, в процессе получения согласований, Вы узнаете об ограничениях по застройке Вашего участка, а также территории, на которой ведете строительство. 

  •  охранные зоны инженерных сетей; 
  • природоохранная или иная зона, на которой ограничено строительство; 
  • ограничение параметров дома (площадей). 

2. Во-вторых, это единственный законный способ возвести дом. Все остальное — это возведение самостроя. Вы можете оформить дом в собственность по суду, так как являетесь собственником земельного участка и в итоге получите зарегистрированное право собственности на дом. Но это будет зарегистрированное право собственности на самострой.

 Государственные органы впоследствии всегда смогут признать этот объект самостроем, даже если право собственности будет зарегистрировано. Для этого на практике они ссылаются на 51 статью Градостроительного Кодекса РФ.

Нужно ли разрешение на строительство дома на собственном участке в году?

  А если владелец отказался ликвидировать объекты добровольно, то самострой демонтируют принудительно, а расходы за выполненные работы будут взысканы с владельца.

В СТОИМОСТЬ ВХОДИТ:

  1. Разработка схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ).
  2. Подготовка, сдача и получение необходимых документов. Получение разрешения на строительство.

В СЛУЧАЕ НЕОБХОДИМОСТИ ДОПОЛНИТЕЛЬНО СОГЛАСОВЫВАЕМ:

  1. Оформление градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
  2. Согласование с Росавиацией.
  3. Получение других необходимых согласований.

Документы, необходимые для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома:

  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  2. Доверенность на подачу и получение документов (нотариальная, текст высылаем на e-mail клиента).
  3. Архитектурный проект дома (в любом виде).

НАШИ ГАРАНТИИ:

  1. Вы платите только за положительный результат.
  2. Возврат 100% аванса при невозможности оказать услугу.
  3. Поэтапная оплата услуг.

Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.