Как не лишиться квартиры после незаконной перепланировки

Перепланировка в частном доме имеет свои особенности по сравнению с перепланировкой квартиры.

Сейчас читают

Земля Как получить налоговый вычет на строительство дачи

С 21 мая граждане России будут получать часть налоговых вычетов из НДФЛ в упрощенном порядке. Это касается также строительства и покупки дач. Об особенностях получения вычета за дачу рассказали «Российской газете» в ФНС

Ипотека Льготная ипотека перестала компенсировать рост цен на жилье в Москве

Аналитики сравнили ставки по жилищным кредитам накануне старта программы льготной ипотеки и сейчас. Выяснилось, что рост цен на жилье в Москве нивелировал эффект льготной ипотеки — она теперь не позволяет экономить

Недвижимость Оформить права на недвижимость теперь можно из другого региона

Подать документы в Росреестр теперь можно по экстерриториальному принципу в многофункциональных центрах всех регионов страны, заявил руководитель ведомства Олег Скуфинский. Воспользоваться услугой могут как физические, так и юридические лица

Недопустимые действия при перепланировке

Необходимо отметить, что в своем доме хозяин сам решает вопрос, переносить ли кухню в какую-либо жилую комнату или нет. Проблемы в этом случае бывают связаны лишь с наличием в жилом помещении естественного освещения и возможности подведения к бытовой технике и мойке всех необходимых коммуникаций. А вот владельцы квартир в многоэтажных домах должны учитывать права соседей, проживающих на нижних этажах. Кроме того, нельзя забывать и о собственной безопасности и вероятном ухудшении жилищных условий. Могут возникнуть непредвиденные ситуации, например, возможна протечка канализационных труб, которые располагаются этажом выше.

Даже если перенос кухни в жилую комнату предполагается осуществлять по всем правилам, то хозяину квартиры необходимо перед началом такого процесса получить документ от соответствующих органов, разрешающих это делать. Требуется это для того, чтобы впоследствии в случае продажи квартиры не возникло вопросов о законности такой перепланировки.

В каких же случаях допускается перенос кухни в жилую комнату или изменение границ помещения, а в каких нет? Сравнительно недавно владельцы квартир просто писали соответствующее заявление, в котором указывали, что они в курсе неблагоприятной ситуации, которая может сложиться в результате таких действий и осознанно идут на этот шаг.

Например, в результате перепланировки в однокомнатной квартире увеличилась площадь кухни путем уменьшения санузла из-за переноса перегородки. В этом случае кухонное помещение попадает под «мокрую» зону соседей, а это новыми правилами запрещено. Раньше такой перенос чиновники согласовывали при том условии, что собственник квартиры обязуется сообщить об этой проблеме потенциальному покупателю при продаже квартиры.

В настоящее время строительные и санитарные нормы четко прописывают, при каких условиях запрещен перенос кухни даже на метр:

  • В однокомнатной и многокомнатной одноуровневой квартире многоэтажных домов запрещено переносить кухни под санузлы, ванные и душевые комнаты, которые расположены этажом выше. Исключение составляют двухуровневые квартиры или жилые помещения, расположенные на последнем этаже.
  • Запрещен перенос кухню в любую комнату, если под ней располагаются жилые помещения, потому что они автоматически становятся нежилыми. Этот пункт не относится к таким квартирам, которые занимают первые и вторые этажи и под ними нет жилых помещений.
  • Нельзя обустраивать кухню в таком помещении, в котором отсутствует оконный проем с открывающейся створкой, так как там будет использоваться газовая плита для приготовления пищи. В противном случае ее придется заменить на электрическую.

Специалисты не советуют осуществлять перемещение кухни, если при этом придется существенным образом менять расположение инженерных сетей. Соответствующие инстанции могут это не одобрить, так как это потребует значительных материальных вложений.

Перенос кухни в жилую комнату

Важно знать, что квартиры разделены на три условные зоны:

  • жилая зона
  • нежилая зона
  • мокрая зона
Читайте также:  Дизайн маленькой спальни 9 кв. м — 35 фото интерьера

Кухни относятся к мокрой зоне и в соответствии с требованием жилищного регламента зоны должны быть разграничены (обладать контурными стенами и входами) и находиться на одной вертикальной магистрали (под вашей кухней должна находиться кухня соседей).

Следовательно, если вы организуете кухню над жилой комнатой соседей, то это будет нарушением и такую перепланировку не согласуют.

Мокрые зоны расположены в многоквартирных домах друг над другом для того, чтобы обеспечить самостоятельную работу инженерных систем. Например, таким образом можно легко подключить воду и канализацию, а вот если допустить перенос кухни в комнату, то придется ломать голову над тем, как перенести коммуникации. Если с водой проблем не будет, то для подключения к канализации придется предусмотреть специальный насос.

Варианты законного переноса кухни в жилую комнату.

Такая перепланировка возможна если под вашей квартирой нет жилого пространства, например квартира расположена на первом этаже. Перенос кухни разрешат (согласно нормативам под мокрой зоной не должно быть жилого пространства, а подвал не является жилой частью).

Если в доме первый этаж нежилой, например там расположен банк или кафе, то перенос мокрой зоны законная опция для квартиры на втором этаже.

Самое главное, чтобы при законном переносе кухни была возможность подключить инженерные коммуникации и обеспечить их работоспособность.

Что нужно знать о перепланировке кухни

Кухня является комнатой, перестроить которую довольно проблематично. Это связано с тем, что в ней, как правило, имеются:

– точки водоразбора;

– канализационные стоки;

– газопровод;

– электропровода и кабели.

В этой связи перепланировка кухни имеет некоторые принципиальные ограничения, которые отмечаются в регламентирующих эту процедуру законах. Среди них:

– изменение или устранение отверстий для вентиляции;

– перенос газовой плиты более чем на 1 метр (на большее расстояние — по согласованию с газовщиками);

– объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;

– монтаж газовых труб в стены;

– объединение вентиляционных каналов кухни и санузла.

Также при обдумывании схемы перепланировки стоит помнить о том, что по закону кухню можно объединять лишь с лоджией, поскольку балконная плита перекрытия не сможет выдержать утепления стен и дополнительного зимнего остекления. Увеличивая кухню, нельзя уменьшать зону гостиной, так как есть определенные нормы по площадям.

Комната + кухня = квартира-студия

Сегодня очень модно избавляться от всевозможных границ в пространстве жилища, трансформируя его под собственный вкус. В квартиру-студию легко превращаются не только традиционные 36 квадратных метров стандартной хрущевки, но и куда более просторные помещения.

Квартира-студия – современный дизайнерский тренд

Комната + кухня = квартира-студия

Зонирование считается трендом современных дизайнерских решений. Однако не все собственники соглашаются на подобный поворот событий. Квартиры-студии представляются идеальным жилищем для маленькой семьи, одного-двух человек. Если на десятках квадратных метров проживает больше народу, привычные стены делают их жизнь более комфортной. Они позволяют уединиться для телефонного разговора, работы на компьютере, просмотра любимого фильма или сериала, когда другие члены семьи заняты своими делами.

А потому, прежде чем ломать стену, менять пространство, соединять несколько помещений в одно, делая перепланировку, нужно как следует подумать. И только взвесив все «за» и «против», принимать конкретное решение.

Перенос на балкон

Перенес кухни на балкон или перепланировка балкона в кухню– процесс трудоемкий и требует материальных вложений. К том же его можно реализовать только в том случае, если балкон или лоджия соединены с кухней.

Свой маленький бар на балконе это романтично

Для перепланировки балкона в часть кухонного помещения, необходимо выполнить такие этапы работы:

  1. Полностью утеплить балкон.
  2. Перенести необходимые коммуникации.
  3. Спланировать расположение мебели и разместить ее.

Если балкон может похвастаться большой площадью, то в него можно перенести всю кухню, а в бывшем кухонном помещении оборудовать столовую или спальню. Но получить разрешение на такие действия сложно. В соответствии с технологическими нормами систему отопления не разрешают выносить на балкон, поэтому добиться компромисса же препятствия возникают и при перепланировке лоджии в комнату.

Перепланировка кладовки

Редко какая квартира обходится без специального уголка, где хранится невостребованная в настоящий момент сезонная одежда и обувь, строительный инструмент, домашние заготовки на зиму, старые книги и игрушки, а также множество других предметов быта.

Перепланировка кладовки

Даже в малых по площади квартирах предусмотрены кладовки, в которых хранятся самые разные вещи, что позволяет не захламлять кухню и жилую зону. Кладовки могут быть спроектированы автором дома. Либо их функцию выполняют другие помещения в квартире. В ряде случаев для хранения вещей используют мебель или антресоли.

Читайте также:  Дизайн кухни 9 кв.м: 112 Фото, 8 идей и варианты ремонта

Однако отношение к кладовкам в квартире неоднозначное: кто-то считает подобное помещение действительно крайне важным, а кто-то относится к нему, как к второсортной площади, которую при случае можно пустить «в расход» для решения более важных жилищных проблем. Например, увеличения площади комнаты или кухни.

Перепланировка кладовки

И в одном, и в другом случае мы чаще всего имеем дело с перепланировкой кладовки. Поэтому самое время поговорить о вариантах такой перепланировки.

Поскольку в любой квартире кладовая по праву считается лишь вспомогательным помещением, то ее перепланировка самым прямым образом бывает связана со смежным помещением. Поэтому для удобства мы рассмотрим варианты перепланировки кладовки в каждом помещении отдельно.

Перепланировка кладовки
  • Кухня
  • Перепланировка кладовки во многих случаях помогает более рационально использовать имеющуюся площадь помещений квартиры. 
  • Расширить кухню за счет кладовки можно только в случае, если выход из кладовки идет либо в кухню, либо в коридор. 

Если же вход в кладовку идет из жилой комнаты, то расширить кухню за счет нее не удастся. Согласовать такую перепланировку имеют шансы лишь жители первого этажа многоквартирного дома при условии, что в доме используются электрические плиты. 

Перепланировка кладовки

При перепланировке квартиры с переносом кухни, устроенную вместо нее кладовку затем можно расширить на жилую комнату.

Ванная, санузел

Перепланировка кладовки

Расширить ванную или санузел можно только за счет кладовки, выход из которой идет в коридор. Если попасть в кладовку можно только из жилой комнаты, за счет нее увеличить санузел нельзя. Это можно сделать только в том случае, если вы опять же житель первого этажа.

  1. Проект перепланировки с устройством кладовой (8) на месте санузла (4):
Перепланировка кладовки

Иногда при перепланировках кладовку устраивают на месте санузла. В этом случае ее можно будет расширять на жилую территорию.

Гардеробная

Перепланировка кладовки

Еще один из вариантов увеличения полезной площади – имеющуюся кладовку можно переоборудовать под полноценную гардеробную комнату.

Такие изменения помогут вам избавиться от привычных громоздких шкафов. Заменив стандартные шкафы и стенки на гардеробную комнату вы сможете сделать интерьер своей квартиры стильным, современным, наполнить помещения «воздухом» не только визуально, но и фактически сделать комнату более просторной.

Перепланировка кладовки
  • Комната
  • Для увеличения жилой площади можно избавиться от кладовки, присоединив ее в результате демонтажа перегородок с проемом к комнате.
  • Проект перепланировки с демонтажем кладовок (11, 12) под устройство комнаты (5) и совмещенного санузла (7):
  • Если вы хотите отделить часть комнаты под рабочую зону, можно объединить комнату со смежной кладовкой, а для организации рабочей зоны смонтировать перегородку, отделив рабочую зону от гостевой или зоны отдыха.
  • Немного больше сложностей может возникнуть при организации полноценного рабочего кабинета в квартире.
  • Организовать рабочий кабинет на месте кладовки вам не удастся, ведь согласно санитарным требованиям в получившемся помещении должен быть по крайней мере один источник естественного освещения.
  • Коридор
  • При перепланировке кладовки, направленной на ее устройство, в коридоре при помощи строительства ненесущих перегородок можно отгородить место под «темную комнату».

Как видите, перепланировки, затрагивающие вспомогательные помещения в квартире, позволяют порой минимальными средствами решить проблемы тесноты и неудобства первоначальной типовой планировки.

Перепланировка кладовки

Но даже для проведения такой, вроде бы незначительной перепланировки, требуется согласование.

Необходимые документы для согласования перепланировки кладовки

Перепланировка кладовки
  1. Для того, чтобы приступить к согласованию, вам необходимо будет собрать документы согласно перечню, утвержденному законодательством.
  2. В перечень документов, которые вам потребуются для согласования перепланировки кладовки, входят: поэтажный план с экспликацией из БТИ, выписка из ЕГРН, проект перепланировки с техническим заключением и заявление.
  3. Напоминаем, что перепланировку кладовки можно проводить только при наличии на руках разрешения, а любые манипуляции со стенами и другими видами перегородок исключают демонтаж несущих конструкций.
  4. Несмотря на незначительность работ, сопровождающих перепланировку кладовки, любое самовольное изменение первоначальной планировки квартиры – это административное нарушение, за которое вам предстоит выплатить штраф, после чего жилищная инспекция обяжет вас либо вернуть квартире прежний вид, либо узаконить уже выполненные работы «задним числом».
Читайте также:  12 советов по проектированию загородного дома

Возможно ли объединение комнаты для гостей с кухней?

Подобный вариант очень популярен и он вполне допускается, только при соблюдении ряда требований. Как уже отмечалось, расширять кухонную комнату за счёт прилегающих помещений не разрешено, но на деле данное правило игнорируют.

Получить согласование на такой проект возможно при сохранении использования существующих комнат. Так м/у кухней и гостиной должна оставаться чёткая граница, например, небольшая перегородка. Кстати, если первая оборудована газовой плитой, то наличие двери обязательно. С электрическим вариантом она не обязательна.

В обязательном порядке следует согласовать перенос газовых приборов и труб — самостоятельное решение подобных вопросов чревато рядом проблем, в том числе и штрафами.

Ответственность за незаконную перепланировку кухни

Любая перепланировка квартиры, которая не была согласована с соответствующими структурами, является противозаконной.

Но даже если собственник и выплатит штраф, то это не будет означать, что ему разрешено и дальше жить в перепланированной квартире.

Кроме штрафа его обязательно заставят узаконить перепланировку (если она соответствует всем необходимым требованиям и нормам) либо же вернуть кухню на прежнее место.

Ответственность за незаконную перепланировку кухни

Если владелец квартиры не будет предпринимать никаких действий касательно возврата кухни в прежнее состояние либо же не произведет узаконивание перепланировки, тогда Жилищная инспекция выпишет ему повторный штраф, который обычно в несколько раз больше предыдущего.

Но даже если и после этого он не выполнит условий по переносу кухни, тогда Жилищная инспекция будет обращаться в суд с иском о выселении нарушителя из квартиры и дальнейшей продажей недвижимости.

Всегда ли можно присоединить лоджию к квартире

Возможность объединения лоджии с квартирой зависит от наличия технических условий для изменения тёплого контура квартиры. Поэтому техническая возможность оценивается в каждом отдельном случае проектной организацией и, если она есть, это же учреждение разрабатывает соответствующий всем требованиям проект перепланировки.

Не менее важным является ещё один технический вопрос – допустимо ли изменение нагрузки на существующие инженерные сети. При разработке проекта перепланировки проектная организация оценивает существующие технические возможности и предлагает техническое решение, которое можно реализовать в конкретной квартире конкретного дома.

Основные критерии возможности законного присоединения лоджии к квартире

Чтобы хлопоты по согласованию перепланировки не оказались бесполезными, можно самостоятельно оценить возможность присоединения лоджии к комнате законным способом. Для этого необходимо обратить внимание на 3 основных момента:

  1. Внешнее остекление.
  2. Стена между лоджией и квартирой.
  3. Возможность изменения тёплого контура.

Внешнее остеклениеПрисоединяемая лоджия должна быть остеклена одним из двух способов:

  • остекление от застройщика;
  • самостоятельно – в строгом соответствии с утверждённой концепцией остекления всего фасада здания.

Если остекления от застройщика нет, и утверждённая концепция отсутствует, согласовать присоединение лоджии к квартире не получится. Не удастся и узаконить такую перепланировку, если выполнить её самовольно.

Стена между лоджией и квартиройЕсли стена несущая, то её демонтаж запрещён. Если стена не несущая, возможен полный демонтаж этой конструкции, но – с оговорками.

При расположении квартиры выше 15 м от уровня земли в игру вступают правила пожарной безопасности — полный демонтаж стены возможен только при наличии второй лоджии, на которой можно укрыться от огня. Если вторая лоджия отсутствует, полный демонтаж стены невозможен – необходимо оставить от неё пожарный глухой простенок шириной не менее 1,2 м.

Возможность изменения тёплого контура. Имеется в виду возможность обеспечения нормативной температуры в присоединяемой лоджии. Если такой возможности нет, присоединить лоджию к квартире не разрешат, но в реальной жизни такая ситуация маловероятна. Дело в том, что переносить радиатор отопления на лоджию запрещено лишь без её присоединения к квартире. После присоединения лоджия становится частью отапливаемого помещения, и размещать в ней радиатор отопления, например, на парапете, становится можно. Если при этом утеплить ограждающие конструкции, нормативная температура в помещении будет обеспечена.

Не согласовывать присоединение лоджии к комнате можно только в одном случае – если она уже остеклена в законном порядке, и объединение помещений заключается лишь в демонтаже оконного и дверного блоков.

Отделка подоконного блока стены под стол, барную стойку или тумбу для цветов позволяет сгладить некоторую неуместность его расположения.